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Name:048/2014  
Art:Beschlussvorlage  
Datum:27.02.2014  
Betreff:Beschluss über die Einleitung des Verfahrens zur 2. Änderung des Vorhaben- und Erschließungsplans Humboldt Center Zittau
 

Mit dem Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) Humboldt Center Zittau wurde 1991 Baurecht für das Einkaufszentrum Humboldt Center geschaffen, das seitdem durchgehend von den Magnetbetrieben Toom-Selbstbedienungs(SB)-Warenhaus einschl. Getränkemarkt (seit 1.2.2014 Rewe) und Toom-Bau- und Gartenmarkt geprägt wird, die durch einen Deichmann-Schuhmarkt sowie einige kleinere Läden ergänzt werden. Die 1. Änderung des VEPs im Jahr 1993 hatte im Wesentlichen die Errichtung des hinteren (nördlichen) Parkplatzes sowie die Änderung der Zufahrt von der Hochwaldstraße zum Inhalt.

 

2008 hat der Stadtrat das Einzelhandelskonzept für die Stadt Zittau beschlossen. Dieses sieht vor, Handelseinrichtungen mit zentrenrelevanten Sortimenten (siehe Anlage 2) abgesehen von kleineren Ausnahmen zukünftig nur noch in der Innenstadt anzusiedeln, um die Handelsfunktion der Innenstadt zu stärken. Um dieses Ziel planungsrechtlich abzusichern, wurde daraufhin der Bebauungsplan Nr. XXVII „Regelung des Einzelhandels in den Stadtteilen von Zittau mit Ortsteil Pethau“ vom Stadtrat beschlossen (Beschlüsse Nr. 170/2011/1, 188/2012 und 002/2013), der für den gesamten unbeplanten Innenbereich der Kernstadt Zittau die Neuansiedlung größerer Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten ausschließt. Auch in den Bebauungsplänen Nr. II/1 „Weinau Industriegebiet Nord/Ost“ und Nr. III „Martin-Wehnert-Platz, Teilgebiet 2 südlich des Ottokarplatzes“, in denen Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten vorher zulässig waren, wurden diese wie im unbeplanten Innenbereich weitgehend ausgeschlossen (Beschlüsse Nr. 08/09 und 039/10). Im Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplans „Humboldt Center Zittau“ gab es zunächst keinen Handlungsbedarf, da sich an der Nutzung nichts Wesentliches änderte.

Im Frühjahr 2013 stellte der Eigentümer des Humboldt-Centers, die BBV Immobilienfonds Nr. 8 GmbH & Co. KG (München), der Stadtverwaltung seine Vorstellungen zu einer zukünftigen Nutzungsänderung im Objekt vor, nämlich das bisherige Toom-SB-Warenhaus in einen Verbrauchermarkt zu verkleinern und auf der freiwerdenden Fläche zwei große Fachmärkte mit innenstadtrelevanten Sortimenten einzurichten. Da diese Nutzungsänderung nach dem bisher gültigen Vorhaben- und Erschließungsplan zulässig wäre, jedoch negative Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungschancen des zentralen Versorgungsbereichs „Einkaufsinnenstadt“ erwarten ließe, hat der Stadtrat mit Beschluss Nr. 121/2013 im Juli 2013 die Aufstellung eines Bebauungsplanes „Einkaufszentrum Humboldtcenter Hochwaldstraße“ mit dem Ziel des Ausschlusses neuer Fachmärkte mit zentrenrelevanten Sortimenten beschlossen. Seitdem besteht  bei Einreichung eines entsprechenden Bauantrags durch den Eigentümer die Möglichkeit, einen solchen Bauantrag durch Beschluss einer Veränderungssperre abzulehnen.

Daraufhin hat sich der Eigentümer mit dem Ziel einer einvernehmlichen Lösung des Konflikts an die Stadtverwaltung gewandt. Auch aus Sicht der Stadt ist dies grundsätzlich sinnvoll, um kurzfristig Planungssicherheit zu bekommen und einen gegebenenfalls über mehrere Jahre hinweg bestehenden Schwebezustand zu vermeiden. Deshalb haben Eigentümer und Stadtverwaltung in den vergangenen Monaten einen Kompromissvorschlag erarbeitet, der durch eine Änderung des Vorhaben- und Erschließungsplans einvernehmlich und rechtssicher festgesetzt werden könnte. Dieser Kompromissvorschlag sieht vor, dass das Rewe-Center (vormals Toom-Markt) von bisher ca. 5.500 m² auf ca. 3.600 m² Verkaufsfläche verkleinert wird, auf die freiwerdende Fläche aber nicht wie zunächst geplant zwei große Fachmärkte (Drogerie und Elektronik), sondern nur ein Elektronikmarkt mit max. 1.100 m² VF zieht. Die verbleibende Fläche soll durch andere Läden mit zentrenrelevanten Sortimenten genutzt werden dürfen, von denen drei bis zu jeweils 250 m² Verkaufsfläche haben dürfen, die übrigen jeweils maximal 100 m². Weiterhin gehört zu dem Festsetzungsvorschlag, dass der Schuhmarkt im westlichen Bauteil sich von bisher 300 m² auf bis zu 600 m² Verkaufsfläche vergrößern darf.

 

Mit dem Einleitungsbeschluss wird noch nicht diese geänderte Festsetzung beschlossen, sondern nur die Einleitung des Planänderungsverfahrens. Zwingende Voraussetzung für eine solche Festsetzung ist eine Wirkungsanalyse zur Abschätzung der Folgen dieser Nutzungsänderung für den zentralen Versorgungsbereich Einkaufsinnenstadt, sowohl für den Bestand als auch für dessen Entwicklungschancen. Diese Wirkungsanalyse wird im Rahmen des Planänderungsverfahrens erstellt und ist Grundlage für den Planentwurf.

 

Auftraggeber für die Wirkungsanalyse wird die Stadt sein. Die Kosten für das gesamte Planänderungsverfahren einschließlich der Wirkungsanalyse trägt der Eigentümer. Ein entsprechender städtebaulicher Vertrag zwischen der Stadt und dem Eigentümer wird abgeschlossen.

 

Die Planänderung wird im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB durchgeführt, weil alle dafür erforderlichen Bedingungen erfüllt sind. Insbesondere sind die Grundsätze der Planung nicht berührt, da sich an der Festsetzung als „Sondergebiet Einkaufszentrum“ nichts ändern, sondern lediglich ein konkretes Einkaufszentrum festgesetzt werden soll, wie es in anderen VEP auch üblich ist (z.B. VEP Äußere Weberstraße). Im vereinfachten Verfahren wird von der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange, von der Umweltprüfung und vom Umweltbericht abgesehen.

 

Der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan „Einkaufszentrum Humboldtcenter Hochwaldstraße“ bleibt durch die Einleitung des VEP-Änderungsverfahrens zunächst unberührt. Die Möglichkeit zur Aufstellung eines „normalen“ (nicht vorhabenbezogenen) Bebauungsplans einschließlich der damit verbundenen Sicherungsmöglichkeiten sollte für die Dauer des VEP-Änderungsverfahrens als Rückfallvariante aufrecht erhalten und erst mit dem Satzungsbeschluss zur VEP-Änderung aufgehoben werden.

 


BauGB


Beschluss über die Einleitung des Verfahrens zur 2. Änderung des Vorhaben- und Erschließungsplans Humboldt Center Zittau

 

Der Stadtrat der Großen Kreisstadt Zittau beschließt die Einleitung des Verfahrens zur 2. Änderung des rechtskräftigen Vorhaben- und Erschließungsplanes „Humboldt Center Zittau“ für den in der Anlage 1 gekennzeichneten Geltungsbereich mit den Flurstücken 2120/24, 2120/32, 2120/34, 2120/48, 2120/50, 2120/51, 2122/63, 2122/64, 2122/65, 2128/10, 2128/11, 2128/12, 2128/13 der Gemarkung Zittau und Teilen des Flurstücks 2122/110 der Gemarkung Zittau.

 

Mit der Änderung des Vorhaben- und Erschließungsplans wird das Ziel angestrebt, die Zulässigkeit des Einzelhandels mit zentrenrelevanten Sortimenten gemäß der „Zittauer Liste“ im gegenseitigen Einvernehmen mit dem Vorhabenträger soweit zu beschränken, dass einerseits der Bestand und die zukünftige Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs Einkaufsinnenstadt nicht gefährdet wird, andererseits aber das Einkaufszentrum Humboldt Center weiter wirtschaftlich betrieben werden kann.

 

Die Planänderung wird im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB durchgeführt.

 

Die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden erfolgt entsprechend § 3 Abs. 2, § 4 Abs. 2 und § 4a BauGB.

 

Der Beschluss ist gemäß § 2 Abs. 1 BauGB ortsüblich bekannt zu machen.

 

Zwischen der Großen Kreisstadt Zittau und dem Vorhabenträger wird ein städtebaulicher Vertrag zur vollständigen Übernahme der Planungsleistung und der Verfahrenskosten durch den Vorhabenträger abgeschlossen.


Veranschlagt unter HH-Stelle/

Produktkonto

 

Bezeichnung der HH-Stelle/

Produktkonto

 

 

Finanzielle Auswirkungen

Gesamtbetrag

aktuelles HH-Jahr

Folgejahre jährlich

Aufwendungen

keine

 

 

zuzügl.

Abschreibungsaufwand

keine

 

 

zuzügl. geschätztem Bewirtschaftungsaufwand

keine

 

 

Erträge

keine