Stadt Zittau - Bürgerinformationsportal Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. XXXV "Gewerbe- und Industriegebiet Hirschfelde Straße zum Kraftwerk / Am Werk"

Der Bebauungsplan ist aus zwei Gründen erforderlich:

1. Schaffung von Baurecht, um den am Standort ansässigen Unternehmen weiteres Wachstum zu ermöglichen (bauliche Erweiterungen); Zukunftssicherung
2. Allgemeine Gewerbe-/Industrieflächenvorsorge der Stadt Zittau

zu 1.

Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans sind bereits heute ca. 10 Unternehmen ansässig, die knapp 250 Arbeitsplätze bieten. Grundsätzlich artikulieren die ansässigen Unternehmen eine hohe Standortzufriedenheit. Die fit GmbH, mit 165 Mitarbeitern eines der wichtigsten Unternehmen in Zittau, hat sich in den vergangenen Jahren auch mit großer Unterstützung durch Landes- und Bundesinvestitionszuschüsse schrittweise erweitert und plant auch zukünftige Erweiterungsinvestitionen und damit Flächenzukäufe. Auch die Hirschfelder Greifer- und Stahlbau GmbH strebt Flächenzukäufe an.

Planungsrechtlich liegt das gesamte Areal im Außenbereich, die Erweiterungsmöglichkeiten gemäß § 35 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben im Außenbereich) sind damit von vornherein nur äußerst eingeschränkt möglich bzw. teilweise bereits ausgeschöpft. Eine weitere bauliche Entwicklung und damit auch die Zukunftssicherheit der ansässigen Unternehmen und Arbeitsplätze ist hier nur über die Aufstellung eines Bebauungsplans zulässig.

zu 2.

Darüber hinaus ist die Planung auch zur allgemeinen Flächenvorsorge Industrie/Gewerbe erforderlich.

Handlungsbedarf

Die Zahl der Arbeitsplätze ging in Zittau im Zeitraum des wirtschaftlichen Umbruchs von 35.253 (1991) auf 10.340 Erwerbstätige (2010) zurück. Die Einwohnerzahl sank im gleichen Zeitraum von 39.558 auf 28.212 Einwohner. Die prognostizierte Bevölkerungsentwicklung für den Zeitraum 2009–2030 wird von der Bertelsmann Stiftung mit minus 23% für Zittau vorhergesagt, wenn nicht interveniert wird. Hierzu ist eine eindeutige Positionierung der landes- und lokalpolitischen Zielsetzungen zum Ausbau und der Stärkung des Wirtschaftsraumes und Arbeitsstandortes der Großen Kreisstadt Zittau erforderlich, um einen weiteren Bevölkerungsrückgang zu verlangsamen. Insbesondere kann der Ausbau des Arbeitsstandortes durch das Wachstumspotenzial vorhandener Betriebe genutzt werden. Eine gemeinsame Vermarktung des grenzüberschreitenden Wirtschaftsraumes „Kleines Dreieck“ stellt dabei einen Ansatz dar, der durch die Ausweisung weiterer Industrie- und Gewerbeflächen im Zittauer Stadtgebiet verstärkt werden sollte.

Herausragend ist die Differenz der Arbeitsplatzentwicklung zwischen Stadt Zittau und Freistaat Sachsen. Während die Arbeitsplatzentwicklung im Land (im Zeitraum 2006-2010) mit plus 5,9 % (Landkreis Görlitz mit plus 3,6 %) positiv verlief, muss die Stadt Zittau weiterhin eine negative Arbeitsplatzentwicklung von minus 2,4 % ertragen. Die Punktedifferenz von 8,2 % Pkt. zeigt klar den Handlungsbedarf hinsichtlich der Wirtschaftsstrukturförderung für die Stadt Zittau auf.

Die höchsten Arbeitslosenquoten im Jahresdurchschnitt 2012 in Sachsen verzeichneten nachfolgende Städte und Landkreise: Städte Chemnitz (10,8%); Leipzig (11,6 %); Landkreis Nordsachsen (11,2%) und das Schlusslicht Landkreis Görlitz (12,7%). Daher besteht hier ein akuter Handlungsbedarf, das Arbeitsplatzangebot in der Region massiv auszuweiten. Insbesondere da Zittau über hochqualifizierte Erwerbstätige am Arbeitsort verfügt, kann dieses Potenzial zurzeit nicht ausgeschöpft werden.

Der Strukturwandel ist noch nicht abgeschlossen. Ziel der Akteure muss es also weiterhin sein, neue Arbeitsplätze zu schaffen, insbesondere im produzierenden Umfeld.

Gewerbeflächenauslastung

Zittau verfügt über fünf entwickelte Gewerbe- und Industriegebiete mit einer Netto-Ansiedlungsfläche von 107,24 ha. Davon entfallen 57,81 ha auf Gewerbeflächen und 49,42 ha auf Industrieflächen. Die durchschnittliche Auslastung der Gewerbegebiete liegt bei aktuell 70%. Hiervon steht eine kurzfristige Flächenreserve von 14,73 ha für eine gewerbliche Bebauung sowie 17,57 ha (Stand 08/2013) für eine industrielle Nutzung kurzfristig zur Verfügung.

Insbesonders größere zusammenhängende Flächen sind im Stadtgebiet kaum noch verfügbar. Um dem Wachstum der lokalen Unternehmen sowie den Anfragen potentieller  Investoren mit Flächen-Angeboten gerecht werden zu können, sind mittelfristig weitere Flächen, insbesondere GI-Flächen zu schaffen. Im Geltungsbereich des „Gewerbe- und Industriegebiet Hirschfelde Straße zum Kraftwerk / Am Werk“ könnten etwa 25-30 Hektar GE-/GI-Flächen zur Verfügung gestellt werden.

Gewerbeflächenbedarf pro Arbeitsplatz am Beispiel des Gewerbe- und Industriegebietes Weinau:

Legt man dieses Verhältnis für die 22,81 Hektar freien Flächen im Gewerbe- und Industriegebiet Weinau zugrunde, stehen Flächenkapazitäten für theoretisch nur noch 551 Arbeitsplätze zur Verfügung.

Hinweis: Das ist eine stark vereinfachte Betrachtung, da die Flächen durch die Unternehmen unterschiedlich „intensiv“ benutzt werden. So arbeiten manche Unternehmen im Drei-Schicht-System mit entsprechend mehr Arbeitsplätzen, andere im Ein-Schicht-System. Teilweise bestehen bei den ansässigen Unternehmen Platzreserven für Erweiterungen und damit für neue Arbeitsplätze.   

Flächensuche und -bewertung

Das Referat Stadtplanung hat deshalb in Zusammenarbeit mit der Wirtschaftsförderung geprüft, welche bisher nicht gewerblich genutzten Flächen für die gewerblich-industrielle Nutzung zukünftig in Frage kommen. Dabei wurde der gesetzliche Rahmen (z.B. Mindestabstände zu Wohnbebauung, Beachtung von Schutzgebieten, Belange des Bau- und Planungsrechts) ebenso berücksichtigt wie die Anforderungen potentieller Investoren (z.B. an Größe, Relief, Erschließung, Baugrund, Altlasten). Es wurde im Stadtgebiet Zittau keine Fläche gefunden, die in jeder Hinsicht geeignet wäre, sondern es sind in jedem Fall Kompromisse erforderlich.

Als die aus planerischer Sicht am besten geeignete Fläche wurde die Fläche des ehemaligen Braunkohlenkraftwerks und des Leunawerks in Hirschfelde identifiziert. Diese ist bereits im Stadtentwicklungskonzept der Stadt Zittau als Entwicklungsfläche für Gewerbe und Industrie vorgesehen. Insbesondere die industrielle Vornutzung spricht ökologisch, wirtschaftlich und städtebaulich für diese Fläche im Vergleich zur Inanspruchnahme von bisherigen Äckern. Das gilt umso mehr in Hinblick auf das Ziel der Bundesregierung, den Flächenneuverbrauch pro Tag in Deutschland auf 30 ha zu reduzieren, analog das 2 ha – Ziel aus der Landesentwicklungsplanung des Freistaates Sachsen sowie die im Zittauer Stadtentwicklungskonzept formulierte Priorität der Brachflächen-Inwertsetzung vor Versiegelung neuer Flächen. Darüber hinaus besteht aufgrund der Mindernutzung und den damit einhergehenden Trading-Down-Effekten für das Umfeld auch zunehmender städtebaulicher Handlungsdruck.  Weiterhin sprechen für diese Fläche die günstige straßenmäßige Erreichbarkeit über B 178 und B 99 ohne Ortsdurchfahrt sowie der mögliche Eisenbahnanschluss, die Größe, die auch größere Ansiedlungen zulässt, und das ebene Relief. Die Fläche hat jedoch auch erhebliche Nachteile: die Lage in der Talaue unmittelbar an der Neiße, teilweise im festgesetzten Überschwemmungsgebiet und im Vorranggebiet Hochwasserschutz, zahlreiche Altlasten sowie die noch im Untergrund befindlichen Fundamente der ehemaligen Bebauung.

Die Alternativflächen (siehe Anlagen 3a und 3b) sind jedoch aus planerischer Sicht noch problematischer. Schränkt man die Suche zunächst auf Flächen mit einer Mindestgröße von 10 ha und die Nähe zu einer Bundesstraße ein, so verbleiben außer der genannten ehem. Kraft- und Leunawerksfläche (F1) noch drei weitere Flächen entlang der B 99 in der näheren Betrachtung, und zwar die Ackerflächen zwischen der Spülhalde Wittgendorf (Photovoltaikanlagen) und dem Gewerbegebiet Ferrolegierung (F2), die Ackerflächen um die B 99 auf der Hochfläche zwischen Neißetal, Kemmlitztal und der Ortschaft Schlegel (F4) und die Ackerflächen zwischen der ehem. Mülldeponie Radgendorf und dem Abzweig nach Wittgendorf (F6). Diese drei Flächen sind intensiv landwirtschaftlich genutzt, sie würden damit der Landwirtschaft verloren gehen und es würde wertvoller Ackerboden unwiederbringlich vernichtet. Auf den Flächen F6 und F4 stünden Gewerbe-/Industrieanlagen in keiner Beziehung zu vorhandenen Siedlungen, sondern würden völlig unorganisch inmitten der freien Landschaft entstehen und das Landschaftsbild unverträglich stören. Die Fläche F2 liegt außerdem teilweise im Vorranggebiet Waldmehrung, hier wäre, wie auch bei der Fläche F1, ebenfalls ein Zielabweichungsverfahren vom Regionalplan erforderlich. Die Fläche F4 liegt in unmittelbarer Nähe mehrerer Schutzgebiete (östlich der B 99) bzw. nahe zur Wohnbebauung Schlegel (westlich der B 99) und wäre überdies nur durch die Ortslage Hirschfelde und die kurvenreiche B 99 (Kemmlitztal) zu erreichen. Aus städtebaulicher Sicht ist deshalb die Wiedernutzung des seit über 100 Jahren industriell genutzten Kraft-/Leunawerksgeländes vorzuziehen. Informationen zur Lage sowie die ausführliche Flächenbewertung kann den Anlagen Flächenbewertung (Anlage 2) und Lageplan (Anlagen 3a und 3b) entnommen werden.

Machbarkeitsstudie zum ehem. Kraftwerks- und Leunagelände Hirschfelde

Zur näheren Untersuchung der favoritisierten Fläche ehemaliges Kraft-/ Leunawerksgelände Hirschfelde wurde eine Machbarkeitsstudie erstellt, in der insbesondere die genannten Problembereiche Hochwasserschutz, Altlasten und Baugrundeignung untersucht wurden. Die Ergebnisse der Studie wurden dem Stadtrat im Oktober vorgestellt, die Studie selbst liegt den Stadträten vor.

Für die Inanspruchnahme des festgesetzten Überschwemmungsgebiets ist eine Ausnahmegenehmigung von der Unteren Wasserbehörde erforderlich, die diese nur bei Erfüllung bestimmter Kriterien (§ 78 Abs. 2 Wasserhaushaltsgesetz) erteilen kann. Inbesondere muss die Stadt Zittau den verlorengehenden Rückhalteraum an anderer Stelle ausgleichen, was jedoch prinzipiell möglich ist. Weiterhin ist ein Zielabweichungsverfahren vom Regionalplan erforderlich, da auch hier das Überschwemmungsgebiet als Vorranggebiet Hochwasserschutz festgesetzt ist.

Nach der Boden- und Grundwasserbelastung (Altlasten) wurden die Flächen in vier Kategorien geordnet. Für insgesamt sechs Flächen in den beiden höchsten Kategorien besteht weiterer Handlungsbedarf in Form weiterer Untersuchungen und Sanierungen. Die zwei am stärksten kontaminierten Flächen sollen ganz aus der Überplanung als Baufläche ausgenommen werden, da ihre Sanierung mehrere Jahre in Anspruch nehmen wird. Für alle übrigen Flächen besteht kein weiterer Untersuchungsbedarf.

Die Baugrunduntersuchung ergab, dass das Areal grundsätzlich bebaubar ist, jedoch aufgrund der großflächigen Aufschüttungen, dem gering tragfähigen Auelehm sowie der im Boden verbliebenen Bausubstanz vergleichsweise höhere Aufwendungen erforderlich sind. Auch hier wurden Flächenkategorien gebildet je nach Mehraufwand, der durch die Altfundamente zu erwarten ist.

Durch Verschneidung der drei Problembereiche Überschwemmungsgebiet, Altlasten und Baugrund wurden Flächen verschiedener Problemintensität herausgearbeitet, d.h. relativ unproblematisch zu überplanende und zu entwickelnde Flächen von solchen Flächen unterschieden, zu deren Überplanung größerer Aufwand und mehr Zeit erforderlich sind.

Der Aufstellungsbeschluss umfasst dennoch das gesamte Areal des ehemaligen Braunkohlenkraftwerks und der Leunawerke, da z.B. die Hochwasserthematik und die gesamte verkehrs- und medientechnische Erschließung übergreifenden Charakter haben und für die Gesamtfläche bearbeitet werden müssen. Das Bebauungsplanverfahren kann jedoch bei Bedarf auf Teilflächen schneller abgeschlossen und damit Baurecht früher hergestellt werden als auf anderen Teilflächen.

BauGB

Beschluss über die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. XXXV „Gewerbe- und Industriegebiet Hirschfelde Straße zum Kraftwerk / Am Werk“

Der Stadtrat der Großen Kreisstadt Zittau beschließt die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. XXXV „Gewerbe- und Industriegebiet Hirschfelde Straße zum Kraftwerk / Am Werk“ für den in Anlage 1 gekennzeichneten Geltungsbereich auf der Gemarkung Hirschfelde. Im Geltungsbereich liegen die Flurstücke 125/02, 125/08, 125/10, 126/02, 126/04, 126/05, 126/06, 126/07, 126/09, 126/12, 126/15, 126/16, 126/18, 126/20, 126/22, 126/24, 126/25, 126/26, 126/27, 126/29, 126/31, 127/01, 129, 134/02, 550, 551, 552/01, 552/03, 552/04, 553/01, 553/02, 554/01, 554/02, 555, 557/07, 557/17, 557/18, 557/22, 557/24, 557/27, 557/28, 557/31, 559/01, 559/02, 561/02 vollständig und die Flurstücke 123/1, 124/10, 125/04, 125/12, 125/13, 126/11, 126/23, 126/30, 128, 130, 134/03, 480/05, 549/08, 549/09, 556, 557/19, 557/20, 557/25, 557/29, 557/30, 558/02, 561/01 teilweise.

Mit dem Bebauungsplan wird das Ziel angestrebt, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung der Industriebrache zu einem Gewerbe- und Industriegebiet zu schaffen. Damit sollen sowohl die ansässigen Unternehmen Erweiterungsmöglichkeiten erhalten, als auch die Ansiedlung neuer Unternehmen ermöglicht werden.

Die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden erfolgt entsprechend §§ 3, 4 und 4a BauGB.          

Der Beschluss ist ortsüblich bekannt zu machen.