Der Bebauungsplan ist aus
zwei Gründen erforderlich:
zu 1.
Im Geltungsbereich dieses
Bebauungsplans sind bereits heute ca. 10 Unternehmen ansässig, die knapp 250
Arbeitsplätze bieten. Grundsätzlich artikulieren die ansässigen Unternehmen
eine hohe Standortzufriedenheit. Die fit GmbH, mit 165 Mitarbeitern eines der
wichtigsten Unternehmen in Zittau, hat sich in den vergangenen Jahren auch mit
großer Unterstützung durch Landes- und Bundesinvestitionszuschüsse schrittweise
erweitert und plant auch zukünftige Erweiterungsinvestitionen und damit
Flächenzukäufe. Auch die Hirschfelder Greifer- und Stahlbau GmbH strebt
Flächenzukäufe an.
Planungsrechtlich liegt das gesamte Areal im
Außenbereich, die Erweiterungsmöglichkeiten gemäß § 35 BauGB (Zulässigkeit von
Vorhaben im Außenbereich) sind damit von vornherein nur äußerst eingeschränkt
möglich bzw. teilweise bereits ausgeschöpft. Eine weitere bauliche Entwicklung
und damit auch die Zukunftssicherheit der ansässigen Unternehmen und
Arbeitsplätze ist hier nur über die Aufstellung eines Bebauungsplans zulässig.
zu 2.
Darüber hinaus ist die
Planung auch zur allgemeinen Flächenvorsorge Industrie/Gewerbe erforderlich.
Handlungsbedarf
Die
Zahl der Arbeitsplätze ging in Zittau im Zeitraum des wirtschaftlichen Umbruchs
von 35.253 (1991) auf 10.340 Erwerbstätige (2010) zurück. Die Einwohnerzahl
sank im gleichen Zeitraum von 39.558 auf 28.212 Einwohner. Die prognostizierte
Bevölkerungsentwicklung für den Zeitraum 2009–2030 wird von der Bertelsmann
Stiftung mit minus 23% für Zittau vorhergesagt, wenn nicht interveniert wird.
Hierzu ist eine eindeutige Positionierung der landes- und lokalpolitischen
Zielsetzungen zum Ausbau und der Stärkung des Wirtschaftsraumes und
Arbeitsstandortes der Großen Kreisstadt Zittau erforderlich, um einen weiteren
Bevölkerungsrückgang zu verlangsamen. Insbesondere kann der Ausbau des
Arbeitsstandortes durch das Wachstumspotenzial vorhandener Betriebe genutzt
werden. Eine gemeinsame Vermarktung des grenzüberschreitenden Wirtschaftsraumes
„Kleines Dreieck“ stellt dabei einen Ansatz dar, der durch die Ausweisung
weiterer Industrie- und Gewerbeflächen im Zittauer Stadtgebiet verstärkt werden
sollte.
Herausragend ist die
Differenz der Arbeitsplatzentwicklung zwischen Stadt Zittau und Freistaat
Sachsen. Während die Arbeitsplatzentwicklung im Land (im Zeitraum 2006-2010)
mit plus 5,9 % (Landkreis Görlitz mit plus 3,6 %) positiv verlief,
muss die Stadt Zittau weiterhin eine negative Arbeitsplatzentwicklung von minus
2,4 % ertragen. Die Punktedifferenz von 8,2 % Pkt. zeigt klar den
Handlungsbedarf hinsichtlich der Wirtschaftsstrukturförderung für die Stadt
Zittau auf.
Die höchsten
Arbeitslosenquoten im Jahresdurchschnitt 2012 in Sachsen verzeichneten
nachfolgende Städte und Landkreise: Städte Chemnitz (10,8%); Leipzig (11,6 %);
Landkreis Nordsachsen (11,2%) und das Schlusslicht Landkreis Görlitz (12,7%).
Daher besteht hier ein akuter Handlungsbedarf, das Arbeitsplatzangebot in der
Region massiv auszuweiten. Insbesondere da Zittau über hochqualifizierte
Erwerbstätige am Arbeitsort verfügt, kann dieses Potenzial zurzeit nicht
ausgeschöpft werden.
Der
Strukturwandel ist noch nicht abgeschlossen. Ziel der Akteure muss es also
weiterhin sein, neue Arbeitsplätze zu schaffen, insbesondere im produzierenden
Umfeld.
Gewerbeflächenauslastung
Zittau
verfügt über fünf entwickelte Gewerbe- und Industriegebiete mit einer
Netto-Ansiedlungsfläche von 107,24 ha. Davon entfallen 57,81 ha auf
Gewerbeflächen und 49,42 ha auf Industrieflächen. Die durchschnittliche
Auslastung der Gewerbegebiete liegt bei aktuell 70%. Hiervon steht eine
kurzfristige Flächenreserve von 14,73 ha für eine gewerbliche Bebauung sowie
17,57 ha (Stand 08/2013) für eine industrielle Nutzung kurzfristig zur
Verfügung.
Insbesonders
größere zusammenhängende Flächen sind im Stadtgebiet kaum noch verfügbar. Um
dem Wachstum der lokalen Unternehmen sowie den Anfragen potentieller Investoren mit Flächen-Angeboten gerecht
werden zu können, sind mittelfristig weitere Flächen, insbesondere GI-Flächen
zu schaffen. Im Geltungsbereich des „Gewerbe- und Industriegebiet Hirschfelde
Straße zum Kraftwerk / Am Werk“ könnten etwa 25-30 Hektar GE-/GI-Flächen zur Verfügung
gestellt werden.
Gewerbeflächenbedarf
pro Arbeitsplatz am Beispiel des Gewerbe- und Industriegebietes Weinau:
|
Gewerb-
und Industriegebiet Weinau |
belegte
Flächen absolut |
414.700m² |
Arbeitsplätze,
Stand 12/2013 |
1.000 |
Platzbedarf
pro Arbeitsplatz |
414,7m² |
Legt
man dieses Verhältnis für die 22,81 Hektar freien Flächen im Gewerbe- und
Industriegebiet Weinau zugrunde, stehen Flächenkapazitäten für theoretisch nur
noch 551 Arbeitsplätze zur Verfügung.
Hinweis:
Das ist eine stark vereinfachte Betrachtung, da die Flächen durch die
Unternehmen unterschiedlich „intensiv“ benutzt werden. So arbeiten manche
Unternehmen im Drei-Schicht-System mit entsprechend mehr Arbeitsplätzen, andere
im Ein-Schicht-System. Teilweise bestehen bei den ansässigen Unternehmen
Platzreserven für Erweiterungen und damit für neue Arbeitsplätze.
Flächensuche
und -bewertung
Das Referat Stadtplanung hat
deshalb in Zusammenarbeit mit der Wirtschaftsförderung geprüft, welche bisher nicht
gewerblich genutzten Flächen für die gewerblich-industrielle Nutzung zukünftig
in Frage kommen. Dabei wurde der gesetzliche Rahmen (z.B. Mindestabstände zu
Wohnbebauung, Beachtung von Schutzgebieten, Belange des Bau- und
Planungsrechts) ebenso berücksichtigt wie die Anforderungen potentieller
Investoren (z.B. an Größe, Relief, Erschließung, Baugrund, Altlasten). Es wurde
im Stadtgebiet Zittau keine Fläche gefunden, die in jeder Hinsicht geeignet
wäre, sondern es sind in jedem Fall Kompromisse erforderlich.
Als die aus planerischer Sicht am besten geeignete
Fläche wurde die Fläche des ehemaligen Braunkohlenkraftwerks und des Leunawerks
in Hirschfelde identifiziert. Diese ist bereits im Stadtentwicklungskonzept der
Stadt Zittau als Entwicklungsfläche für Gewerbe und Industrie vorgesehen.
Insbesondere die industrielle Vornutzung spricht ökologisch, wirtschaftlich und
städtebaulich für diese Fläche im Vergleich zur Inanspruchnahme von bisherigen
Äckern. Das gilt umso mehr in Hinblick auf das Ziel der Bundesregierung, den
Flächenneuverbrauch pro Tag in Deutschland auf 30 ha zu reduzieren, analog das
2 ha – Ziel aus der Landesentwicklungsplanung des Freistaates Sachsen sowie die
im Zittauer Stadtentwicklungskonzept formulierte Priorität der Brachflächen-Inwertsetzung
vor Versiegelung neuer Flächen. Darüber hinaus besteht aufgrund der
Mindernutzung und den damit einhergehenden Trading-Down-Effekten für das Umfeld
auch zunehmender städtebaulicher Handlungsdruck. Weiterhin sprechen für diese Fläche die günstige straßenmäßige
Erreichbarkeit über B 178 und B 99 ohne Ortsdurchfahrt sowie der mögliche
Eisenbahnanschluss, die Größe, die auch größere Ansiedlungen zulässt, und das
ebene Relief. Die Fläche hat jedoch auch erhebliche Nachteile: die Lage in der
Talaue unmittelbar an der Neiße, teilweise im festgesetzten
Überschwemmungsgebiet und im Vorranggebiet Hochwasserschutz, zahlreiche
Altlasten sowie die noch im Untergrund befindlichen Fundamente der ehemaligen
Bebauung.
Die Alternativflächen (siehe
Anlagen 3a und 3b) sind jedoch aus planerischer Sicht noch problematischer.
Schränkt man die Suche zunächst auf Flächen mit einer Mindestgröße von 10 ha
und die Nähe zu einer Bundesstraße ein, so verbleiben außer der genannten ehem.
Kraft- und Leunawerksfläche (F1) noch drei weitere Flächen entlang der B 99 in
der näheren Betrachtung, und zwar die Ackerflächen zwischen der Spülhalde
Wittgendorf (Photovoltaikanlagen) und dem Gewerbegebiet Ferrolegierung (F2),
die Ackerflächen um die B 99 auf der Hochfläche zwischen Neißetal, Kemmlitztal
und der Ortschaft Schlegel (F4) und die Ackerflächen zwischen der ehem.
Mülldeponie Radgendorf und dem Abzweig nach Wittgendorf (F6). Diese drei
Flächen sind intensiv landwirtschaftlich genutzt, sie würden damit der
Landwirtschaft verloren gehen und es würde wertvoller Ackerboden
unwiederbringlich vernichtet. Auf den Flächen F6 und F4 stünden
Gewerbe-/Industrieanlagen in keiner Beziehung zu vorhandenen Siedlungen,
sondern würden völlig unorganisch inmitten der freien Landschaft entstehen und
das Landschaftsbild unverträglich stören. Die Fläche F2 liegt außerdem
teilweise im Vorranggebiet Waldmehrung, hier wäre, wie auch bei der Fläche F1,
ebenfalls ein Zielabweichungsverfahren vom Regionalplan erforderlich. Die
Fläche F4 liegt in unmittelbarer Nähe mehrerer Schutzgebiete (östlich der B 99)
bzw. nahe zur Wohnbebauung Schlegel (westlich der B 99) und wäre überdies nur
durch die Ortslage Hirschfelde und die kurvenreiche B 99 (Kemmlitztal) zu
erreichen. Aus städtebaulicher Sicht ist deshalb die Wiedernutzung des seit
über 100 Jahren industriell genutzten Kraft-/Leunawerksgeländes vorzuziehen.
Informationen zur Lage sowie die ausführliche Flächenbewertung kann den Anlagen
Flächenbewertung (Anlage 2) und Lageplan (Anlagen 3a und 3b) entnommen werden.
Machbarkeitsstudie
zum ehem. Kraftwerks- und Leunagelände Hirschfelde
Zur näheren Untersuchung der
favoritisierten Fläche ehemaliges Kraft-/ Leunawerksgelände Hirschfelde wurde
eine Machbarkeitsstudie erstellt, in der insbesondere die genannten
Problembereiche Hochwasserschutz, Altlasten und Baugrundeignung untersucht
wurden. Die Ergebnisse der Studie wurden dem Stadtrat im Oktober vorgestellt,
die Studie selbst liegt den Stadträten vor.
Für die Inanspruchnahme des
festgesetzten Überschwemmungsgebiets ist eine Ausnahmegenehmigung von der
Unteren Wasserbehörde erforderlich, die diese nur bei Erfüllung bestimmter
Kriterien (§ 78 Abs. 2 Wasserhaushaltsgesetz) erteilen kann. Inbesondere muss
die Stadt Zittau den verlorengehenden Rückhalteraum an anderer Stelle ausgleichen,
was jedoch prinzipiell möglich ist. Weiterhin ist ein Zielabweichungsverfahren
vom Regionalplan erforderlich, da auch hier das Überschwemmungsgebiet als
Vorranggebiet Hochwasserschutz festgesetzt ist.
Nach der Boden- und
Grundwasserbelastung (Altlasten) wurden die Flächen in vier Kategorien
geordnet. Für insgesamt sechs Flächen in den beiden höchsten Kategorien besteht
weiterer Handlungsbedarf in Form weiterer Untersuchungen und Sanierungen. Die
zwei am stärksten kontaminierten Flächen sollen ganz aus der Überplanung als
Baufläche ausgenommen werden, da ihre Sanierung mehrere Jahre in Anspruch
nehmen wird. Für alle übrigen Flächen besteht kein weiterer
Untersuchungsbedarf.
Die Baugrunduntersuchung ergab, dass das Areal
grundsätzlich bebaubar ist, jedoch aufgrund der großflächigen Aufschüttungen,
dem gering tragfähigen Auelehm sowie der im Boden verbliebenen Bausubstanz
vergleichsweise höhere Aufwendungen erforderlich sind. Auch hier wurden
Flächenkategorien gebildet je nach Mehraufwand, der durch die Altfundamente zu
erwarten ist.
Durch Verschneidung der drei Problembereiche
Überschwemmungsgebiet, Altlasten und Baugrund wurden Flächen verschiedener
Problemintensität herausgearbeitet, d.h. relativ unproblematisch zu
überplanende und zu entwickelnde Flächen von solchen Flächen unterschieden, zu
deren Überplanung größerer Aufwand und mehr Zeit erforderlich sind.
Der Aufstellungsbeschluss umfasst dennoch das gesamte
Areal des ehemaligen Braunkohlenkraftwerks und der Leunawerke, da z.B. die
Hochwasserthematik und die gesamte verkehrs- und medientechnische Erschließung
übergreifenden Charakter haben und für die Gesamtfläche bearbeitet werden
müssen. Das Bebauungsplanverfahren kann jedoch bei Bedarf auf Teilflächen
schneller abgeschlossen und damit Baurecht früher hergestellt werden als auf
anderen Teilflächen.
BauGB
Beschluss
über die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. XXXV „Gewerbe- und Industriegebiet
Hirschfelde Straße zum Kraftwerk / Am Werk“
Der
Stadtrat der Großen Kreisstadt Zittau beschließt die Aufstellung des
Bebauungsplanes Nr. XXXV „Gewerbe- und Industriegebiet Hirschfelde Straße zum
Kraftwerk / Am Werk“ für den in Anlage 1 gekennzeichneten Geltungsbereich auf
der Gemarkung Hirschfelde. Im Geltungsbereich liegen die Flurstücke 125/02,
125/08, 125/10, 126/02, 126/04, 126/05, 126/06, 126/07, 126/09, 126/12, 126/15,
126/16, 126/18, 126/20, 126/22, 126/24, 126/25, 126/26, 126/27, 126/29, 126/31,
127/01, 129, 134/02, 550, 551, 552/01, 552/03, 552/04, 553/01, 553/02, 554/01,
554/02, 555, 557/07, 557/17, 557/18, 557/22, 557/24, 557/27, 557/28, 557/31,
559/01, 559/02, 561/02 vollständig und die Flurstücke 123/1, 124/10, 125/04,
125/12, 125/13, 126/11, 126/23, 126/30, 128, 130, 134/03, 480/05, 549/08,
549/09, 556, 557/19, 557/20, 557/25, 557/29, 557/30, 558/02, 561/01 teilweise.
Mit dem
Bebauungsplan wird das Ziel angestrebt, die planungsrechtlichen Voraussetzungen
für die Entwicklung der Industriebrache zu einem Gewerbe- und Industriegebiet
zu schaffen. Damit sollen sowohl die ansässigen Unternehmen
Erweiterungsmöglichkeiten erhalten, als auch die Ansiedlung neuer Unternehmen
ermöglicht werden.
Die
Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden erfolgt entsprechend §§ 3, 4
und 4a BauGB.
Der Beschluss ist ortsüblich bekannt zu machen.
Veranschlagt unter HH-Stelle/ Produktkonto |
51100.443106 |
Bezeichnung der HH-Stelle/ Produktkonto |
Sachverständigenkosten, Planungsleistungen |
Finanzielle Auswirkungen |
Gesamtbetrag |
aktuelles HH-Jahr |
Folgejahre |
Aufwendungen |
350.000 Euro |
100.000 Euro |
250.000 Euro |
zuzügl. Abschreibungsaufwand |
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zuzügl. geschätztem Bewirtschaftungsaufwand |
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Erträge |
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