Stadt Zittau - Bürgerinformationsportal Beschluss zur Verfahrensweise mit dem Erbbauzins und der Wertsicherungsklausel bei Erbbaurechtsverträgen mit der Stadt Zittau.

Betreff
Beschluss zur Verfahrensweise mit dem Erbbauzins und der Wertsicherungsklausel bei bestehenden und künftigen Erbbaurechtsverträgen mit der Stadt Zittau.
Vorlage
253/2018
Art
Beschlussvorlage

 

Im Zusammenhang mit dem Beschluss- Nr. 148/2018 vom 22.11.2018 wurde die Verwaltung in der Sitzung des Stadtrates am 28.02.2019 beauftragt, einen erneuten Änderungsantrag zum Beschlusstext der Fraktion der CDU folgenden Wortlautes zu prüfen:

 

Der Stadtrat der Großen Kreisstadt Zittau beschließt, die in den Erbbaurechtsverträgen bisher verwendete Wertsicherungsklausel auf Grundlage des Verbraucherpreisindexes beizubehalten.

Der Erbbauzins wird jedoch nur erhöht, wenn die Änderung des Verbraucherpreisindexes mehr als 10 % gegenüber dem Ausgangsmonat beträgt UND sich zugleich der vom Gutachterausschuss festgestellte Bodenwert des jeweiligen Erbbaugrundstückes um den gleichen Prozentsatz erhöht hat.

Um eine einheitliche Ausgangslage für alle Erbpachtnehmer zu erreichen, erfolgt durch die Stadtverwaltung eine Neuberechnung der Erbbauzinsen auf der Basis der Bodenwerte zum Stand 01.01.2019. Bei Grundstücken im Sanierungsgebiet wird zur Festsetzung eines neuen Erbbauzinses auf den Wert des Grund und Boden nach Abschluss der Sanierung (Endwert) abgestellt.

Erbbauberechtigte bei denen der Erbbauzins sowohl aus dem Wert des Gebäudes als auch des Grund und Boden ermittelt wurde, erhalten die Möglichkeit, das Gebäude nachträglich abzulösen. Durch ihn eingebrachte werterhöhende Aufwendungen an der Gebäudesubstanz bleiben bei der Ermittlung der Höhe des Ablösebetrages unberücksichtigt. Etwaige Kosten eines Sachverständigengutachtens sind durch den Erbbauberechtigten zu tragen. Bezüglich des Bodenwertanteils gilt der vorige Absatz sinngemäß.

Die entsprechende Zuständigkeit für die Entscheidung richtet sich nach der Hauptsatzung (Wertgrenzen).

zum 1. Änderungsvorschlag:

Der Erbbauzins wird jedoch nur erhöht, wenn die Änderung des Verbraucherpreisindexes mehr als 10 % gegenüber dem Ausgangsmonat beträgt UND sich zugleich der vom Gutachterausschuss festgestellte Bodenwert des jeweiligen Erbbaugrundstückes um den gleichen Prozentsatz erhöht hat.

 

Mit dieser Formulierung wird die Anwendung der Wertsicherungsklausel um die Betrachtung der Veränderungen des Bodenwertniveaus ergänzt. Nach Erbbaurechtsgesetz gelten die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse als Kriterium für eine Erbbauzinsanpassung. Eine Prüfung, die zusätzlich zum Verbraucherpreisindex (VPI) den Bodenwert einbezieht, ist jedoch möglich.

 

Der hier zum Ansatz kommende Bodenwert kann jedoch nur der vom zuständigen Gutachterausschuss veröffentlichte Bodenrichtwert in der jeweiligen Zone des Erbbaugrundstücks sein. Nachteil dieser Regelung ist eine deutlich unterschiedliche Entwicklung in den einzelnen Zonen. So dass möglicherweise Erbbauberechtigte in einem Stadtgebiet mit stagnierenden Werten später oder nie angepasst werden, als andere in Gebieten, in denen die Erhöhung deutlich ausfällt.

 

Der Grundstücksmarktbericht i.V.m. der Bodenrichtwertkarte wird im zweijährigen Turnus veröffentlicht. Die derzeit gültige Veröffentlichung vom Frühjahr 2018 weist die Werte zum 31.12.2017 aus.

 

Die finanzielle Auswirkung dieser Änderung wird sich erst zukünftig zeigen, da die Veränderungsraten nicht absehbar sind. Bei einer weiterhin guten Entwicklung des Grundstücksmarktes, die sich gegenwärtig abzeichnet, ist es möglich, dass die Bodenwertzuwächse den VPI übersteigen.


 

 

 

 

zum 2. Änderungsvorschlag

 

Um eine einheitliche Ausgangslage für alle Erbpachtnehmer zu erreichen, erfolgt durch die Stadtverwaltung eine Neuberechnung der Erbbauzinsen auf der Basis der Bodenwerte zum Stand 01.01.2019.

 

Die Auswirkung dieses Vorschlages ist an Rechenbeispielen geprüft worden. Es ergäbe sich in 40 Fällen eine Erhöhung des derzeit zu zahlenden Erbbauzinses. In der Annahme, dass dies vom Einreicher des Beschlussvorschlages nicht gewollt, und gegenüber dem Erbbauberechtigten nicht zu rechtfertigen ist, sind diese Steigerungen in die finanziellen Betrachtungen nicht eingeflossen.

 

Bei einer allgemeinen Neuberechnung der Erbbaurechte (wie im Änderungsantrag vorgesehen), bei denen dies zu einer Zinssenkung führt, entsteht eine jährliche Mindereinnahme von insgesamt ca. 23.750 Euro pro Jahr. Dies ist bei der gegenwärtigen Haushaltssituation nicht zu rechtfertigen.

 

Bei einer Anpassung der Erbbaurechtsverträge an das aktuelle Niveau, bei denen sich der Zins um mehr als   30 % des Ausgangsbetrages erhöht hat, ergäbe sich eine Mindereinnahme von insgesamt ca. 13.300 Euro pro Jahr.

 

Bei einer Anpassung der Verträge  mit einer Steigerung von über 40 % (wie im vorliegenden Beschlusstext vorgesehen) verbleibt eine Mindereinnahme von ca. 8.500 Euro pro Jahr. Mit der Variante, diesen betroffenen Erbbauberechtigten die Möglichkeit zur Erbbauzinssenkung einzuräumen, würde man die im Verhältnis zu heute besonders hoch angesetzten Ausgangswerte für den Grund- und Boden bereinigen.

 

 

BGB, SächsGemO, ErbbauRG

Der Stadtrat der Großen Kreisstadt Zittau beschließt, die in den Erbbaurechtsverträgen bisher verwendete Wertsicherungsklausel auf Grundlage des Verbraucherpreisindexes beizubehalten.

 

Der Erbbauzins wird jedoch nur erhöht, wenn die Änderung des Verbraucherpreisindexes nicht weniger als 10 % gegenüber dem Ausgangsmonat beträgt und sich zugleich der vom Gutachterausschuss festgestellte Bodenrichtwert des jeweiligen Erbbaugrundstückes um den gleichen Prozentsatz erhöht hat.

Diese Regelung tritt erst nach Ablauf der Ruhephase nach zweiter Anpassung gemäß  Beschluss des Stadtrates -Nr. 052/09 vom 28.05.2009 ein.

 

Erbbauberechtigte, bei denen auf Grund der Bodenwertverluste und der Anwendung der Wertsicherungsklausel im Zeitraum seit Abschluss des aktuellen  Erbbaurechtsvertrages eine rechnerische Zinserhöhung um mehr als 40% gegenüber dem Ausgangszins eingetreten ist, haben die Möglichkeit, einen Antrag auf Herabsetzung  des Erbbauzinses auf das heute bei Abschluss eines neuen Vertrages übliche Niveau zu stellen. Die Neuberechnung basiert auf den aktuellen Bodenrichtwert. Bei Grundstücken im Sanierungsgebiet wird zur Festsetzung eines neuen Erbbauzinses auf den Wert des Grund und Boden nach Abschluss der Sanierung (Endwert) abgestellt.

 

Erbbauberechtigte, bei denen der Erbbauzins sowohl aus dem Wert des Gebäudes als auch des Grund und Boden ermittelt wurde, erhalten die Möglichkeit, das Gebäude nachträglich abzulösen. Durch sie eingebrachte werterhöhende Aufwendungen an der Gebäudesubstanz bleiben bei der Ermittlung der Höhe des Ablösebetrages unberücksichtigt. Etwaige Kosten eines Sachverständigengutachtens sind durch den Erbbauberechtigten zu tragen. Bezüglich des Bodenwertanteils gilt der vorige Absatz sinngemäß.

 

Die entsprechende Zuständigkeit für die Entscheidung richtet sich nach der Hauptsatzung (Wertgrenzen). 

 

 

 

 

  

 

 

 

Veranschlagt unter HH-Stelle/

Produktkonto

11135.341103

Bezeichnung der HH-Stelle/

Produktkonto

Erbbauzins

 

Finanzielle Auswirkungen

Gesamtbetrag

aktuelles HH-Jahr

Folgejahre jährlich

Erbbauzinsminderung auf BRW 31.12.2017

ca. 23.750€

ca. 23.750€

ca. 23.750€

Erbbauzinsminderung bei Differenzen von > 30%

ca. 13.300€

ca. 13.300€

ca. 13.300€

Erbbauzinsminderung bei Differenzen von > 40%

ca. 8.500 €

ca. 8.500 €

ca. 8.500 €

Erträge ohne Minderungen Planansatz

 

225.000 €

225.000 €