Stadt Zittau - Bürgerinformationsportal Beschluss zur grundsätzlichen Verfahrensweise mit Anträgen zum Erwerb von Grund und Boden bei existierenden Erbbaurechtsverträgen

Betreff
Beschluss zur grundsätzlichen Verfahrensweise mit Anträgen zum Erwerb von Grund und Boden bei existierenden Erbbaurechtsverträgen
Vorlage
148/2018
Art
Beschlussvorlage

 

Die Stadt Zittau hat bereits ab dem Jahr 1925 Erbbaurechtsverträge abgeschlossen. Damals war das Anliegen, insbesondere einkommensschwachen Menschen zu ermöglichen, ohne den Grund und Boden kaufen zu müssen, Wohneigentum zu errichten.

Die Erbbaurechtsverträge enthielten feste Anpassungssätze für den Erbbauzins bis zum Ende der Laufzeit, die nach den vom Stadtrat der Stadt Zittau beschlossenen Erbbauzinsrichtlinien vom 04.07.1924 errechnet wurden. Auch bereits im Jahr 1937 gab es eine Änderung dieser Richtlinie, die den Erbbauberechtigten durch Minderung eine finanzielle Erleichterung schaffen sollte.

 

Die Erbbaurechtsverordnung aus dem Jahr 1919 (umbenannt in Erbbaurechtsgesetz im Jahr 2007) regelt bis heute die inhaltlichen Grundzüge.

 

Die Stadt Zittau verwaltet derzeit 129 Erbbaurechtsverträge, die in den Jahren 2019 bis 2099 enden.

 

Die Erbbaurechtsnehmer sind verschiedener Rechtsnatur. So gibt es neben den 72 Verträgen zu reinen Wohnobjekten (Eigennutzung oder Vermietung), 8 Verträge zu gemischt genutzten Gebäuden (Wohn- und Gewerbe), 12 reine Gewerbeobjekte und 27 Gebäude zu Vereinszwecken sowie  8 für  Schul- und Kitanutzung. Jeweils ein Vertrag beinhaltet rein kulturelle (Theater) bzw. touristische (Lauscheplateau) Nutzungszwecke.

 

Eine Besonderheit stellen die touristisch  und denkmalpflegerisch bedeutenden Immobilien, die zumeist auf den Gemarkungen benachbarter Gemeinden gelegen sind, dar. Das sind im Zittauer Gebirge  Verträge zu Bergbauden (Berg Oybin, Töpferbaude, Hochwaldbaude, Hochwaldturmstübel mit Turm, Baude auf dem Nonnenfelsen). Vergleichbar mit diesen sind in Zittau selbst die Weinaugaststätte, die Burgteichgaststätte und die Fleischerbastei.

 

Im Jahr 1993 positionierten sich die Fraktionen des Stadtrates gemeinsam im Beschluss-Nr. 45/04/93 zur verstärkten Anwendung des Erbbaurechtes. Im Sinne dieses Beschlusses und der anhängenden Begründung wurden Neuverträge geschlossen und Altverträge verlängert. Auch die Neufassung der Grundsätzlichen Verkaufsbedingungen der Stadt Zittau mit Beschluss- Nr. 55/06/1997 änderte an der Verfahrensweise nichts, den Kaufinteressierten als Alternative auch das Erbbaurecht anzubieten oder bei Ausschreibungen, diesem den Vorzug einzuräumen.

 

In den Jahren 2003 und 2009 (Grundsatzbeschlüsse- Nr. 101/11/03 i.V.m. 052/09) bekräftigte der Stadtrat auf Vorlage der Verwaltung die Lesart, Grund und Boden zum bestehenden Erbbaurecht grundsätzlich nicht an den Erbbauberechtigten oder Dritte zu veräußern. Einzelanfragen wurden teils mittels Beschluss, teils direkt durch die Verwaltung abgelehnt, es sei denn, die Begründung ließ eine Abweichung vom Grundsatz zu.

 

Bei jedem der Anträge ging der Veräußerung eine gründliche breitgefächerte Diskussion voraus. Zwei Verkäufe waren motiviert durch den Insolvenzverwalter des vorherigen Erbbauberechtigten- um der Immobilie durch einen Verkauf als Volleigentum wieder eine Chance einzuräumen. In einem Fall konnte bewirkt werden, dass eine Allgemeinmedizinerin in Zittau die langjährige Praxis der aus dem Dienst scheidenden Ärztin übernommen hat, in einem zweiten soll die Sanierung einer stadtbildprägenden Nachbarimmobilie befördert werden.

 

Neben anderen positiven Effekten stand und steht für die Stadt Zittau die langfristige Einnahmesituation der wertgesicherten Erbbauzinsen von derzeit 225.000 Euro/ jährlich im Focus. Mit der Veräußerung von großen Teilen des Grund und Bodens auf Antrag wird man einen kurzfristigen Effekt erzielen, jedoch die Chancen der stets im Haushalt kalkulierbaren Einnahme vertun. Weitere interessante Aspekte sind in einem Artikel im Verbandsorgan des vhw- Bundesverbands für Wohnen und Stadtentwicklung e.V.- Forum Wohnen und Stadtentwicklung 3/2018 (Anlage zum Beschluss aus dieser Quelle) – nachzulesen.

 

Es bleibt trotzdem unbenommen, in schwierigen Situationen, wie z.B. Rückgang der Bodenwerte oder wirtschaftliche Schieflagen, abweichend vom vereinbarten Wortlaut des Vertrages, bestimmte Erleichterungen für alle oder einzelne zuzugestehen.

 

Davon ist in der Vergangenheit verantwortungsbewusst Gebrauch gemacht worden (z.B. Beschluss- Nr. 052/2009)

 

Die derzeitig vorliegenden Anträge zum Erwerb des Grund und Boden enthalten nur bedingt Begründungen, die die Ausnahme vom Grundsatz zulassen und es mehren sich die Fragen über die Sinnhaftigkeit der bisherigen Verfahrensweise.

 

Daher soll mit diesem Beschluss, nochmals eine zukünftige Richtlinie erarbeitet werden, die der Verwaltung eine einheitliche Vorgehensweise ermöglicht.

 

Die Konditionen in den Erbbaurechtsverträgen unterscheiden sich je nach Zeit ihres Abschlusses bzw. ihrer Verlängerung z.T. gravierend: Bei Altverträgen konnte der Erbbauzins z.B. 100,80 Reichsmark, jetzt 51,54 €/a betragen, gemessen am aktuellen Verkehrswert macht dies einen Erbbauzins von 0,245 % aus. Bei Neuverträgen nach 1990 wurden 4 – 6 % Erbbauzins vereinbart mit Wertsicherungsklausel. Einer der Gründe für die Vereinbarung dieser Klausel war, damit die zu der Zeit vorausgesagten Steigerungen der Grundstückswerte auszugleichen.

Stattdessen sanken diese aber, so dass der Erbbauzins jetzt bis zu 9 % des Verkehrswertes betragen kann.

 

 

 

BGB, SächsGemO, ErbbauRG

Der Stadtrat der Großen Kreisstadt Zittau fasst den Beschluss, zukünftig bei Interesse der Antragsteller weitere Erbbaurechtsverträge abzuschließen.

 

Die Erbbauberechtigten erhalten die Möglichkeit, den Grund und Boden zu bestehenden Erbbaurechtsverträgen an Grundstücken im Eigentum der Stadt Zittau auf Antrag zu erwerben. Ausnahmen hiervon bilden Erbbaurechtsgrundstücke, die für die Stadt Zittau und die Region eine besondere kulturelle, historische, denkmalpflegerische oder touristische Bedeutung haben, dies sind z.B. die Bergbauden und diesen gleichzusetzende Immobilien im unmittelbaren Stadtgebiet. Der Kaufpreis wird gebildet aus dem aktuellen Bodenrichtwert für Bauland zum Zeitpunkt der Antragstellung oder dem durch ein Gutachten eines Sachverständigen ermittelten Verkehrswert und einem 30%igen Aufschlag für zukünftig entgangene Erbbauzinsen.

 

Wurde der Erbbauzins aus dem Verkehrswert des Grund und Boden und des Gebäudes berechnet, ist für das Gebäude eine Abstandszahlung zu leisten.

 

Die Einnahmen aus den Verkäufen sollen vorrangig zur Liquiditätssicherung eingesetzt werden.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Veranschlagt unter HH-Stelle/

Produktkonto

11135.506100; 11135.341103

Bezeichnung der HH-Stelle/

Produktkonto

Erlöse aus Veräußerung unbeweglichen Vermögens (außerordentliche Erträge); Einnahmen aus Erbbaurechtsverträgen

 

Finanzielle Auswirkungen

Gesamtbetrag

aktuelles HH-Jahr

Folgejahre

Erträge bei Beibehaltung der bisherigen Beschlusslage:

Planansatz HH 2018 ff:  225.000 €/a

225.776 €

ca.225.000 €

Erbbauzinsminderung in 60 Jahren Laufzeit

ca. 1,5 Mio. €

ohne Wertsicherungsklausel

ca. 7.000 €

25.000 €

(jährlich)

Erträge bei Veräußerung von 50% des Grund und Boden der  Wohngrundstücke im Weinauviertel  (Annahme)

 

ca. 910.000 €

entspricht 50€/m²

bei durchschnittlich

637 m² Fläche und 22 von 44 Fällen

+ 30% Aufschlag

keine

 

ca. 910.000 € (einmalig – jedoch auf die nächsten Jahre verteilt)